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理直气壮买房忙 ——兼谈本周经济与股市   

2013-08-16 16:34:49|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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理直气壮买房忙

           ——兼谈本周经济与股市

复旦大学金融与资本市场中心主任   谢百三教授

(一)中国出现105万千万富豪

2013815日,《胡润财富报告》称,2012年拥有1000万元以上资产的个人(资产包括可投资资产、未上市公司股权、自住房产和艺术品收藏),全国31个省、市、自治区有105万人,比上一年增长3%3万人);其中亿万富豪人数为6.45万人,增幅2%1000人)。

但这是5年来最小涨幅。目前全国每1300人中有1人是千万富豪,每2万人中有1人是亿万富豪。

报纸称:其中投资房地产并拥有数套房产的人占千万富豪的15%,约有16万人;投资性房产占其所有资产的50%,同时他们还拥有400万以上的自住房产和70万的汽车。

在这105万人中,北京、广东、上海、浙江、江苏、福建、山东共计占了74.9万,为71.3%;而北京、上海、广州、深圳四大一线城市的为50.3万,占47.9%,约为一半。其他富人约集中在杭州、宁波、厦门、福州、青岛、济南等地。

(二)很多人糊里糊涂成了千万富豪

《胡润财富报告》的数据应是可参考的,但其分析有漏洞。首先,先万富翁并不是一个很丢脸的词,它不是解放以前剥削来的千万富翁,也不是贪污腐败得来的千万富翁,它是改革开放三十四年以后出现的千万富翁。其次,有些人是糊里糊涂,靠着城市的发展、经济的景气,糊里糊涂成了千万富翁。

什么叫千万富豪?以房地产今日币价为依据,则上海很多人家里有23套房。他们有的是新买的房,有的是旧房,如在徐家汇、静安寺、黄浦区(南京路、淮海路)一带的旧房。他们是从爷爷奶奶、外公外婆那里继承的,又是独生子女,这些旧房价格有的比内环线外的新房还贵,他们从没买过新房;随着房价上涨,不知不觉就成了千万富豪。在那些好地段,一套房500万以上的是很常见的,但他们能叫炒房者吗?

此外,房价是会波动的。九十年代时,上海房子卖不掉,曾经鼓励人们以个人所得税顶房款,提供蓝印户口(小孩考上海大学可低100分)来鼓励买房。那时的房价仅现在的八分之一,十分之一价。此外,温州呢,温州市近2年房价因金融危机泡沫破裂而大跌,从3.5万跌到2.5万(旧房仅1.82万);胡润财富报告对温州的千万富豪又怎么界定?

(三)持有3年以上的买房就不能叫“炒房”

信息时报记者把投资房地产的16万人称为“炒房者”,这很不严谨。它称这16万人有自住房400万,加70万的汽车,(即470万);另外有50%为投资性住房,实际上另外还有470万房子,(这加起来仅940万啊!)。这在上海、北京、广州,相当一部分人因房地产自然增值而会碰到。只要有23套房就会达到,有老人住,有个等结婚的儿子、女儿要留一套房,就可达到1000万了。这又说明了什么呢?又怎么样呢?

关键是,把普通老百姓的买12套房行为,称为“炒房者”是否合适?所谓“炒”是指短线买进卖出。过去我带同学搞过一个自然科学基金研究项目《土地增值税的国际比较》,发现有相当一些国家对居民拥有房产达三年以上就可免征“土地增值税”(即“房产增值税”)。因为它认为你是自己正常用房,不是炒房了。

现在,中国短线炒房者是有,但比例不大。多数都是买房35年,不动的。怎么叫“炒房”?那拥有古董几代的称为炒古董者?拥有黄金50年的称为炒黄金者?岂不荒唐。

(四)中国老百姓买房大多为了躲防通胀!

通货膨胀一般发生在CPI(居民消费品价格指数)中。因为各国把房地产作为投资品,但房地产实际也是百姓生活必需品。房地产大涨,老百姓买不起,就会节衣缩食,影响其整体生活水平。因此,人们对它非常敏感。它实际上是另一种变相的、隐性的通胀。

而当一国M2(货币与准货币)在短时间内大量增加,货币迅速投放时,特别是在多数商品(95%以上)供过于求时,就不会什么都涨(深圳饮食店老板说,他们的食品已10年没涨价了),而会集中在大中城市房地产上、车位上、还有明清家具和古董等不可再生的,人们又必须拥有的商品中。它们会离开其他商品而单独大涨。(缅甸、云南的玉石又是另一种情况)

它与M2增长的关系极大、极密切。请看:

其实,朱镕基任总理的后期,M2就已开始快速增长。M2情况如下:

M21997年末为9.1万亿;              1998年末为10.45万亿;

1999年末为11.99万亿;                        200012月为13万亿;

200112月为15.29万亿;                 200212月为18.32万亿;

200312月为21.92万亿。(朱总理是20033月退休的)而后几年中国的M2以更快的速度增长着。

200412月为25.32万亿;200512月为29.88 万亿,已是2000年的3倍了。(2008年为47万亿;20136月末为105.45万亿)当时,面对中央银行公布的M2数据及人们的切身感受(整个经济及物价都很热),人人内心都有一种惶恐之感。担心物价上涨,担心货币贬值。怎么办?买黄金?买房产?买玉石?买什么能使辛辛苦苦挣来的血汗钱保值呢?其实上述商品都能保值,但既有使用价值又有保值功能的只有不能再生,人人渴望的京、沪、深、广等大城市的房地产(“风暴中心”、“热闹地段”的房地产更好)。

很多人没什么存款,是付了首付(20%)后,借银行的钱去买房的。谁也不知道它会涨到什么价格,反正拿着钱心慌,买成房,心就定了。

上海,不是个别人在炒房,人们为了子女以后成家有房,为了防通胀、防货币贬值,很多人在看房、买房。

那时,复旦大学北区盖了很多新的学生公寓,一群群上海居民蜂拥而入,要买这些新房,被保安们一次次劝走。但他们有人还是不相信,认为是哪家房地产公司在囤房、等高房价再开盘。20012003年,复旦老师们碰面后,在交流问好之后,都会关切地问问:“你们家买房了吗?快买啊,还得涨”。根本无人认为这是炒房,都怕不买,涨上去,孩子以后结婚无房怎么办?光阴如驹,10年过去了,这10年中无人认为20012003年的买房是炒房。反而感到了一种庆幸与后怕,如果当时50万不买一套房,现在涨到300万~400万了,只能买个卫生间,全被贬掉了。

(五)其实当时买房是可以不花钱的

很多人从M2飞快增长中算出,房价会迅速上涨。于是从银行贷款后,以30万资金买了三套;(每套50万,首付20%10万)。结果几年后50万涨到100万~200万了,他们卖掉一套得到100万~200万后,还掉全部银行贷款,另外捡了两套房。(现在是每套是400万了,8倍)。

这种事情上海比比皆是。当时不限购,又完全合理合法。你骂什么呢。反而是财政部、央行、城建部及前总理的一次次表态,“房价一定会跌到人们能接受的价格”,成为人们饭余茶后的笑谈。

我相信那些口是心非的城建部、财政部、央行的高官们,一边在正襟危坐地让人们不要炒房,一边则在偷偷地买房。如果当时不买下一套房的,现在看着一日千套房售罄的北京房产市场及成年未婚的子女,多少个日子会彻夜后悔——不要怪老百姓去抢着买房,实在是你们的货币发得太多、太快了。难道只容许央行大发货币,不容许老百姓正当防卫吗?什么炒房不炒房?可笑!

(六)买房就要买好地段的

做股票的第一条原则就是不输钱,第二条原则就是记住第一条原则。买房子的第一条原则就是地段,第二条原则还是地段。

20058月,有友人在北京华清嘉园(五道口)以90万买了一套90m2的房。他打电话给上海老同学,劝他也来买。他说,这里离著名的北京大学自行车10分钟,离清华大学自行车5分钟,旁边还有一所中关村重点小学,我的儿子要上这小学啊!你也来买一套吧。

上海朋友问:“中央不是在调控房地产吗?你们怎么敢买?”北京友人哈哈大笑,不管他啦,小孩要读重点小学啊!

上海朋友利用暑假马上去华清嘉园附近住了一周,专门找小户型看。他发现,即使买下来,租出去的租金收入也可达到7%9%,比央行利率要高得多,这就是属于投资居住两相宜了。

但中介公司竟提出每看一次房,不管买不买,都要100元看房费。上海朋友当时质问他:“你们这里是动物园吗?”“不管,看的人多,买的人少。”他想了想,心里一亮,可能就是这100元给我们留了两套房。好,100100

结果,240.75m2的房,以1万元/m2买了下来。他花了三天略作装修,就以3000元一月租给了韩国、香港留学生。

现在,这些位于风暴中心的房产,价格已达到8万元了。当时陪上海朋友来的北大学生(上海交大附中考来的)开心地说:老师,开心吧,05年才1万元啊!当时交大附近已2.5万元啦!现在,他还在出租此房,租金涨到5000元了,全是中介公司涨的。

(七)渴望回到朱镕基时期

尽管,我们很多朋友510年前买房问题上做出了正确的抉择。但我们是被动的,无奈的。一切都是央行快发货币惹的祸。我们也希望房产市场回到朱镕基总理前中期的情况;“管住货币、稳住价格”。朱总理领导中国经济13年(含前期当副总理的5年),房价基本不涨,管得何等好!他半夜11点半会打的去经济学家吴敬琏家请教如何管好宏观经济啊!请诸总理学学啊!

但作为普通百姓,除了自己因势利导,躲避通胀,还有什么办法呢?除了少受些伤害,因势而为,还能怎么办呢?

此外还建议:

1、    科学合理地调控房地产市场;

2、    再增加3000万亩土地供应(加上容积率,约为660亿平方米);

3、    搞好中小城市建设。政策向中小城市倾斜,鼓励资金、人才向中小城市流动;

4、    逐步放开限购,减少极多的“假离婚”事件(各地抢房很多是假离婚者);

5、    增加经济适用房、廉租房的供应;

6、    最重要的是央行把住货币印发总开关;

7、    逐步改变“土地财政”格局。(但这很难,是一个很大的系统工程。)

 

【本周股市:本周经济指标仍较好,故前两天上涨。但投资者仍不知所措,大盘股不敢作,创业板中小板又较高。周三四五下跌。周五上午收盘前,好几家大银行股和大盘股突然暴涨近涨停,很多人激动跟进,下午方知光大证券交易系统出问题了。下午以跌10几点收盘。现在不可能有大资金来发动大行情。投资者一定要冷静为好。估计光大证券闯大祸了,要陪难以想象的钱,我想证交所是不会为了它一家公司修改交易规则的——这就是信用市场,这就是金融市场的残酷性。大家切切引以为戒。

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