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工作于复旦大学

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请国土部住建部领导细思量,何以房地产调控难上加难   

2012-07-21 08:46:35|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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复旦大学金融与市场资本研究中心主任——谢百三教授

一.国土部住建部急了。

新华社电:国土部住建部719日联合下发出《关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知》,召开视频会议,要求坚持房地产调控不放松,下半年要防止出现商服和住宅高价地,密切配合做好各项工作,不断巩固调控成果,坚决防止房价反弹。显然,两大部急了!

二.全国房地产形势:成交量放大,价格回升。

一线城市房地产市场成交量明显放大,价格稳定,稍有上升。

请看被调控最严的一线城市房地产金额走势:(亿元)

城市

2012年1月

2012年3月

2012年05月

2012年6月

北京

50.4

157.3

222.91

228

上海

79

156.2

177.90

222

广州

44.8

62.4

98.12

--

深圳

20.7

52.5

64.31

70.8

重庆

49

166

124.04

129

一线城市成交套数走势:(套)

城市

2012年1月

2012年3月

2012年05月

2012年6月

北京

4461

7855

10498

11963

上海

6587

11551

9869

10906

广州

2949

4732

6308

--

深圳

1372

3430

4067

4183

重庆

8237

24374

19728

20472

注:数据来源CREIS中指数据广州6月份数据公布。

二线城市房地产成交套数及价格是基本稳定的,以2010年价格为基数,基本上稳定在101-103左右,上升不快。

以成都为例:2012年第22周成交2007套,第23周为2131套,第25周为1742套,第28周为2325套,第29周为1358套,成都市的成交量大起大落,这与第一套房刚需的有资格购房者有关。

再以长沙为例:2012年第22周成交2850套,第24周成交2818套,第26周成交3214套,第29周成交4107套。显然,长沙成交量在明显增大。

而成交价格,武汉、西安、成都基本稳定在102-104左右(以2010年价格为基数100)。同一城市基本稳定,但长沙的房价在上涨。

三、四线城市房产成交套数。

以锦州为例:1月成交77套,2月成交158套,3月成交336套,49-15日成交81套,79-15日成交119套,成交量稳步上升。

遵义的情况:514-20日成交184套,528-63日成交128套,625-71日成交181套,79-15日成交172套。

全国70个大中城市,房价稳步上涨:新建住房6月份环比上涨的有25个城市,环比下降的有21个;但5月份环比上涨的仅6个城市。北京、上海、广州均上涨,杭州涨幅最高,上涨0.6%;二手房情况趋同,环比上涨的有31个城市,上涨最多的1.1%

三.国土部住建部领导细思量,何以房价调控难上加难。

我经常在笑你们。因为引起房市量增价涨的几大原因全部都存在,一个都未消除。

房地产作为中国经济支柱产业的局面未大变。

请看,今年第二季度,我国GDP7.6%,半年为7.8%,是1991年以来1999年亚洲金融危机一起,增长最低的时期。其中,国有控股公司利润、消费、外商投资等等几大指标全部下降,有的是增速放慢一半以上,特别是固定资产投资中,20121-6月的城镇房地产投资增幅同比从前一年的32.9%跌到了16.6%,同比跌掉一半左右。结果拖累了42个产业往下跌,导致钢铁、水泥、煤炭一片萧条。

转型转型,究竟什么产业可以替代房地产业呢?

国家召开经济研讨会,提出中国经济要转型,要从出口、投资转向内需,从“中国制造”转为“中国创造”。我看了那么多个经济学家的建议,都是降息、降准备金率、减税,但没有一个讲到转到什么产业去啊!出口、投资下去了,内需为主,敢吗?敢消费吗?老百姓人均存款2.68万元,生个病开个刀就完了,还要送小孩读书,还要买房几百万,敢内需吗?内需10年都起不来。

此外,把房地产业调掉了,用什么产业替代呢?汽车?限号了;电视机?一家几个了;文化事业?盗版成风。我当着几百人面问李开复,你的IT产业可以替代房地产业吗?他用英文回答,IT产业可以挑战100个产业,100年可以战胜许多产业。他答非所问,下来后我们私下谈,他说:“不能不能,IT与房地产业不能互相替代。”

什么产业可以解决几千万上亿人的就业?

是啊,IT产业解决了100万人就业,能解决钢铁、铜、电解铝、玻璃、石灰、家俱、汽车等42个产业几千万、上亿人的就业问题吗?全国人口已达13.505亿,每年净增640万,加上农民进城600-700万,一年1300万人就业,IT能解决吗?

中国不是日本、德国,它们人口增长率极低,有些年份是零增长。我们是一年生出一个新加坡的人口,4年一个台湾(地区),4年一个澳大利亚,6年一个加拿大。如果失业多了,人会绝望的,到省市委门前静坐、闹事,“我们要工作!”,地方政府不怕吗?

在房地产严厉调控下,钢铁、水泥、铝的股票跌成什么样?鞍钢在亏,宝钢、武钢利润已近乎微利,冀东水泥等水泥股也在亏,中国铝业在亏……亏损的结果必然是钢铁公司养猪,大幅裁员,怎么办啊?

“土地财政”不搞可以,近期以什么代替呢?

今年上半年,我国税收也大幅下降。6月份为9110亿元,同比增幅12%,比2011年同期的23.6%减少一半。而20121~6月全部住宅投资3.06亿元,增幅16.6%,也比上一年的32.9%增幅减少一半。可见房地产业与地方财政收入息息相关。听友人讲,北京市的税收、财政状况也很紧。而珠海市房价从2月份出现“五连降”后,全年42.19亿元的土地出让收入迟迟没有落实。有些经济学家高喊取消“土地财政”,从长远看我也同意,但眼下呢?2012年下半年各地财政收入与支出呢?

土地卖不了,用什么偿还地方政府10.7万亿债务呢?

全国地方政府欠了10.7万亿地方融资平台的债务,要还本金和利息。2008年是中央出4万亿叫他们配套的。说是发地方债来还?上海、深圳、浙江等富庶地方发债人家要,穷省会好发吗?此外,这不是美国。美国的州长是民选的,财政收支是透明的。中国是上级派来的大官,收支也不太透明,地方债能大行其道吗?原来规定地方政府是不允许发债的。这样,10.7万亿的债要怎么还,都等着拍卖土地来还啊!房地产死水一潭,谁敢要地呢?要了地两年不盖,你要收回去的啊!企业找死啊!

大学生、农民工每年在大城市留下1000万,刚需还在啊?

近几年的学生毕业600万左右(人口年增640万,以后90%可上大学)。谁肯离开北京、上海、深圳、广州、天津、杭州、苏州、青岛、大连、厦门、珠海、宁波等大中城市呢?这里工资高,企事业公司单位多,信息灵,机会多,谁肯轻易去三四线城市。我和他们很多人谈过,不拼个5~10年是不肯离开北、上、广、深的贵州大学生不肯离开贵阳

农民工也是。“人往高处走”出来打工了,眼界高了,再也不愿回乡下去了。(而且成功留下的也为数不少了。)这1000万人/年进城不需要房子吗?租,就是分期付款地买啊!

保障性住房能满足得了每年1000万进城人需要吗?

国土部住建部老拿保障房来鼓励人民别买商品房。但中国保障性住房有几个问题:钱从何来,各地政府都负债啊!而且拨一块地盖保障房,就少一块商品房地可啊!条件又很苛刻,人均收入不得高于2000~2500元,人均财产不得高于若干万元。要在上海住七年,要在杨浦区住五年。并有本市长期户口的。大学生、农民工急需房都是轮不上的。从长远看,保障性住房只适合新加坡、香港及高福利的发达国家。我国极难成功!北京、上海多建了,广州、深圳少建了的话,大学生、农民工就全国均来北京上海;全国4~5亿农民工要分100年慢慢进城,他们不是我们的爷爷奶奶外公外婆一辈吗,他们不是未来的京、津、沪、深、广人吗?他们不该分这样的房吗?那几亿农民工你解决得了吗?农民工进城需求是无底洞啊!地方政府领导对此均不言自明。他们怎么应对上边关于多建保障房的要求呢?

货币M2还在大幅增加,房子不涨,物价、蔬菜要涨啊!

房地产上涨原因多多,其中最重要的原因之一是全国货币与准货币M2一直在大幅增加,令人焦急:中国的M21990年为1.5万亿;1999年为11.99万亿;2005年为30万亿;2011年为85万亿;2012年中为92.5万亿。再看全国M2/GDP之比:中国2001年为1.44倍,2006年为1.6倍,2009年为1.8倍,2011年为1.81倍,现在约为1.8~1.9倍。(注:今年上半年GDP22.5万亿,同比增长7.8%,而6月份M292.5万亿,比2011年末增长了8.6%)。而同一数据(2009年),美国为0.61倍,英国为1.37倍,日本为1.6倍,韩国为1.47倍,印度为0.8倍。

当然,这个M2增长是多因素的,有时国家是很无奈地增加的,很多年份是由国内外多种因素造成的。其中美英各国的量化宽松货币政策,QE1QE2等对中国影响很大。前几年,每年进入中国外汇4000亿美元。国家不得不投放较多基础货币(外汇占款),即是一个重要原因。再看,2012年中:92.5万亿元/12万亿(2000年初)=7.7倍;复旦大学附近房价,20004000~5000/m2,现在3.5~4万元/m2,正7~8倍。水涨船高,你国土部、城建部压得住吗?这真是“抽刀断水水更流”啊!问问小川是怎么回事?

如果M2不停地增加,房地产又控制得非常的严厉,那么这些多发的货币到哪里去呢?利息那么低,总不见得都存银行吧。它就会到处乱窜,现在猪肉18/斤,蒜苗5/斤,已经比过去贵了很多倍了,再这样下去,猪肉40/斤,蒜苗10/斤也是指日可待的,发生这种情况到时怎么办?

总之:房地产一定不能大涨暴涨,房地产调控也一定要坚持,但要科学合理,要因势利导,对症下药。现在这样地发紧急通知,心情可理解,没有调到病因上啊!对此,我们还是有些办法的,你们来上海请教吧。现在,你们这样调控多难啊,不是釜底抽薪,是扬汤止沸!真是难为你们了。

我晚上做梦,怎么感到你们好像堂吉诃德啊!

【本周股市:跌到2140点附近的时候出现稳中反弹的局面,大部分基金和机构都认为现在是很低了,但证监会和深交所都公开声明并辟谣:没有停发新股的计划和打算,又给人们心理蒙上了一层阴影。投资者仍然要控制好适当的仓位,小心谨慎为好。】


凤凰卫视做节目(京)

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