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扑朔离迷的房地产市场与宏观调控 ——兼谈本周股市和电影?唐山大地震?  

2010-07-24 07:23:25|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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扑朔离迷的房地产市场与宏观调控

——兼谈本周股市

复旦大学金融与资本市场研究中心主任 谢百三教授

(一)中国几大城市房价可能已是世界最高的了

21日晚从凤凰卫视中看到一组数据令人很吃惊:按户均收入来看,柏林居民买一套房只要3年多(即10万欧元收入,房价为30多万欧元);同一指标,纽约为6年多;东京为8年多;莫斯科为17.2年;香港为20.8年;新加坡为30年(新加坡85%为廉租房,而这里的“30年”是对15%的市场价房而言)。而中国大陆城市,该电视台未能获得统计数据,他们估计北京为25年;那么上海呢,深圳呢,一套房动辄在350-400万,年均收入有10万的话,就是35-40年(今年51日,上海内环线内房价为4万)。

这真是令人震惊。

此外,证明中国大城市房地产存在严重泡沫的另一个证据就是:将房地产现价卖出,如一套150㎡的上海旧房子,可卖得300万,拿去存5年期存款,年利率为3.6%,一年收益可得10.8万元;如果买企业债券,5-6%的收益(税后),一年收益可得15-18万。但拿去租给别人,租金只能收到每月4000元,一年4.8万元,还得交税,还得经常为房客修空调、冰箱、水、电等等,烦恼无比。这种情况,只有中国有。我的一位硕士研究生毕业后在牛津大学读博士,现在已在当地买房了,因为那里租金完全超过了当地银行按揭贷款,可以以租还贷。可见,中国一些特大城市房价太高,而且肯定有泡沫。

(二)百日调控下扑朔迷离的房地产市场

但有泡沫不等于可以马上用“休克疗法”去鲁莽地捅破它。经济学家就如医生,他们不是画家可以随意画画、修改;不是文学家,可以把女孩子描写得“沉鱼落雁”。经济学家与政府领导对于宏观经济的大病、重病只能像现实生活中的医生那样,根据病的实际情况来提出治疗方案。中国今天形势下对房地产的政策左也不是右也不是:不抑制房价不行,狠狠抑制,如果一下子捅出第二个日本也不行。日本20年换了15个首相,失业率大增,经济大衰退之路中国万万不能走。

因此中国这次从四月最后一周起的调控一直十分奇怪。一方面让上海上报房产税试点方案,一方面让媒体对此大报道,一方面又下令对房地产进行差别化利率贷款。但真正的调控就是房贷控制很严,其他政策均未出台。“房产税”也只见报上去,又不在国务院会议上讨论。今天又报导财政部说要2012年出台。这等于一个利多,起码这一年半不会出台了。为什么2012年出台?正好是政府换届之时。笔者认为“房产税”在修改后,实际必然变成物业税,出台必须经过人大常委会审议,这是很难通过的(但财政部的官员贾康、刘桓等可能还没有比较分析过)。

在百日调控(“引而不发”,实际发得不多)下,上海成交量降到24万㎡/月,深圳豪宅价在大跌,北京成交量也很小,有降价销售的。但是二线城市房价没有跌,如哈尔滨、昆明、宁波;有的还在大涨,如新疆的喀什市,上个月还仅2000/㎡,一个月后就涨到4000/㎡了(宣布为“经济特区”了)。

显然,国务院是要对部分房价上涨过快的城市进行坚决调控,对二线城市、中小城市没有过分调控之意:2000-5000/㎡,有必要调控吗?

因此,这次的房地产调控是历次中最奇怪的一次,对大城市调,对中小城市却不希望它们跌。实际上是希望通过这种差别化政策,保持中国经济能有较高的增长。尤其对经济适用房与廉租房(全国要搞580万㎡,不是小数字),还想推进、扩大。

国务院希望仅通过“第二套贷50%,利率为正常利率之1.1倍;房价上涨过快的城市第三套不贷”的做法,让炒房族资金链断掉,让无钱者不能炒房,来抑制房价上涨过快。这种做法,属于用计划经济的方法来管市场经济,属于很严厉的窗口指导。这样下去,对炒房族的杀伤力还是很大的,实际上是釜底抽薪地停止了房地产炒作市场中的、银行全力支持的信用交易、垫头交易行为。

笔者估计,这项差别化的房贷政策如果持续1年以上,大城市的房地产炒作风会最终冷却下来。因为据传,国家电网透露,对全国660个城市6个月的追踪,用电量为零的房间达6500多万间,如果情况确实,那么这些房子可住2.6亿人。那就是说,炒房、囤房者确实存在。(这则消息,有人否定过,但凤凰卫视昨天又报道了一遍。)

中国房地产要么涨,要么跌(1993-1999年,曾在朱镕基调控下跌过6年),不可能走平台。大城市房价如果一年不涨,以银行贷款炒房的人就会退出一批来。他们全部的希望在于“大涨”,涨后卖出,还贷盈利。不跌不涨,就得付巨额利息,他们就受不了。

但是,喀什市一个月从2000/㎡涨到4000/㎡给人很深启迪,即中小城市、县城房价由于调控力度弱,地方政府又决不会主动调控,那么房价在社会游资的参与下,还会涨。浙江某市,200套别墅(400万元一套),三天抢光。这令人意识到,中国房地产市场出现了“东边不亮西边亮,黑了大城炒小城”的复杂局面。(总之,这次和朱镕基时不同,那时是大中小城市房价一起跌。)

发展商及老百姓慢慢看出了这次调控的端倪,建材、螺纹钢、铜止跌上涨了,上海发展商又开始拿地了,不过是在竞价中底价成交。(721日,拍卖上海闸北区一地块,仅2家开发商竞拍。上海中星集团和北方城投以底价15.7亿拿下该地块,楼板价仅为12002/平米;该地块还附有苛刻条件,竞买人必须带建幼儿园和社区卫生服务设施及公共绿地,产权归区政府相关部门;中小套型普通商品房,即90平米及以下住房,须占总比例的20%。)

这与目前冷冷清清的上海楼市是相吻合的。

总之,中国房市,扑朔迷离;中国宏观调控方向、目标,扑朔迷离。又想打泡沫,又不敢打死;既不想成为当时房价狂热再狂热之迪拜,又不敢成为经济大萧条20年之日本。

【本周股市:股市从72日跌到2319点开始反弹,已有三周了,达到2579点(本周五),上涨10.6%,且成交量呈逐步放大状。目前在前期的密集成交区2490-2570点一带穿行。有的股票,特别是煤炭(+25%-28%)、新能源(+22%左右)等等,都在反弹,上涨坚决;招行(+12%)、工行(+7.5%)等,也缓缓上涨;万科(+20%)等由于跌得太深,反弹也较大。这样看来,对中国股市永远不能看得太死、太空,否则会失去很多阶段性机会,造成痛心的损失。如果说2008年之1660点与4.9万亿货币投放相称,20093400点是与9.59万亿巨资投放相匹配,那么现在探寻一个与今年约7万亿货币投放相称的区域,2300点可能不是,3100点不是,多少点相称呢?要看这几次反弹、震荡。房地产不好炒了,又来炒股市了(新股收益率总体很低)。这次机构及多数研究人员看得偏空,而中小散户看得多一些。这也反映了很多散户从3100点股指期货出来,冷不防被深套到现在渴求解放的心理(据券商告知:成交量仍很小,散户参与不多);也反映了机构从宏观面分析看,好消息实在不多。

比如房地产调控、新股不断发行实在是利多很少。证监会这下肯定很高兴,如此大跌,不救市,还不停地发新股,还是涨了上来。现在可以再大发新股了。看,光大银行跟着农行上来了。此外,要提醒的是:连续九个交易日净投放货币后,央行于周四第一次再发800亿元三个月的央行票据,开始回笼货币了。这一点也应该注意。

本周五在光大银行和800亿回笼货币的影响下,上海成交量仍然达到1026亿。和市场人士沟通了一下,也有机构看得较好,他们认为,因为今年从元旦到现在还没有出现过较大的行情,现在就是一拨机构的“吃饭行情”。因为等到11月以后就难做了,一年以前发的创业板就可以全流通了,很多一块钱拿进原始股的股东,就会到市场上来305080地抛,它会倒过来影响中小企业板和整个市场。所以,必须利用现在这段时间,赶快炒一把。这也是一种比较乐观的看法。

此外,从国际上看,奥巴马签署对付华尔街的最严厉的金融法规,这对美国股市是长期利多,中短期利空,伯南克认为美国经济走势仍不明朗,但美国股市似乎易涨难跌,出几个好报表,就会涨一阵子。美国股市又倒过来会影响中国。】

23日笔者在成都看了冯小刚导演的?唐山大地震?,被深深震撼了,它实际上讲了唐山、汶川两次大地震,讲了中国人民在天灾面前的团结、坚强、勇敢、不怕困难舍己为人的崇高的大无畏精神,讲了那种理智,那种伟大的母爱。片中还讲了1976年文革结束以来,毛主席逝世以来,中国的老百姓、军人是如何一步步走过来,把我国建设成为了一个强大的国家。电影总体上很成功,陈道明、徐帆都有很成功的演出。不过电影也有一些不足之处,比如妹妹王登还可以演的更好些更美些,这个个极为重要的角色,和“妈妈”徐帆落差太大。此外她和“男朋友”陆毅怀孕分手后嫁给加拿大人是个败笔,是80-90年代普通小市民的无知之举,是崇洋媚外(至今上海市民中极少部分人还有这种俗气的思想)。

《唐山大地震》﹑《潜伏》﹑《蜗居》﹑《情满珠江》﹑《918大案》等,这些影片非常不错,应该多来些,《新三国》﹑《新红楼》不要再搞了,钱多了烧的吗?还说有勇气挑战老三国老红楼,自己家里的钱敢这么干吗?老的三国、红楼是巍巍高山,你有可能有必要有水平有实力突破吗?为什么总是要改编老的片子呢?可以像冯小刚这样多拍些新片啊!

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