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房市连着股市牵动人心 ——2319点是否是底部?  

2010-07-17 08:05:42|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房市连着股市牵动人心

           ——2319点是否是底?

复旦大学金融与资本市场研究中心主任  谢百三教授

 

①三部委声明极快极明确,否认松绑

股市从2319点反弹以来,房地产政策始终是影响股市最敏感的神经。市场刚刚反弹,就冒出传闻:“北京、上海对第三套房贷款松绑了,又可以贷款买房了”。12号,所有地产股一扫多日萎靡,大涨起来。由于房地产市场是银行业绩最大之依赖,银行贷款的最大投向是房地产,因此,招行、中行、建行等股票立即大涨,连中行转债也大涨。但12号当天,中国住建部、银监会等三部委以迅雷不及掩耳之势发表声明:否认楼市调控将松动之传闻,强调各地要继续坚定不移地执行“新国十条”,严格执行差别化住房信贷政策,坚决遏制投资投机性购房。

特别是各大商业银行都重申对第二套房按5:5首付、1.1倍利率贷款,而对第三套房不贷的政策。上海市出了更严的一招:即使你未贷过款,自己已有2套房的,也不能再贷款买第三套。这一来,股市13号随即下跌,所有房产股、银行股一起低了头。但股市一旦进入反弹,似意犹未尽,周三再反弹;周四在农行上市,从二级市场抽走资金108亿元(103亿股×40%×2.70元)的拖累下,股市又出现下跌。总之,房地产市场与股市紧密相连,牵动着亿万人心,影响着中国经济走势。

②房产税可能会搁浅

上海两套不同的房产税方案早已上报国务院了,但至今未见讨论与批复,笔者估计一时也实在难以出来。第一,上海经过修改的房产税方案实质上就是物业税,完全是个新税种,必须经全国人大批准,否则就是违法的。国务院领导应该已看到了我和北京学者们的意见。第二,房产税影响太大,肯定会对房地产市场造成致命的摧毁性打击,有可能使中国成为第二个日本,管理层不会不慎重考虑。第三,房产税实施太难:谁来评估,怎么评估,又出现无数寻租与贪官。第四,每个城市都征此税吗?有的城市(特别是中、小城市)房子卖得并不好,房价也不高,也征此税吗?笔者近日去了哈尔滨,房地产价格为7000-8000/㎡(使用面积1万元/㎡);虽然也涨了不少,但与北京、上海比不算高,这种二线城市也征房产税吗?长沙、成都雷同,也征吗?第五,如果房市像日本这样真的一泻千里,七万多亿的地方债务怎么还;靠中央拨款还吗?各行各业一片萧条,大学生毕业就失业(现在已在很多城市出现),怎么办?

凡此种种,只要是明白人在当领导,就不太会贸然出台房产税(即物业税)方案。

③不出房产税,光限制贷款,楼市也会走软

差别化房贷政策实际上是对房地产专项大幅提高了利率,打击力度其实也很大。过去100万投入股市只能买100万股票,但却可以买300万的房地产,即前10年炒楼市,获利的是投资投机者,撑腰的、风险大的是银行:3:7贷款,就是信用交易,垫头交易。现在对第二套改成5:5贷款,第三套不贷了,等于银行釜底抽薪。长期坚持下去,楼市也会走软。毕竟一下子拿得出几百万,全额付款买房的人不多。很多人是贷款买了房等涨的,不太涨了,一个月拿出几千元按揭,久而久之,就会怕了。特别是1997-2001年香港那种边还按揭边大跌的局面万一发生的话,人们会不知所措的。

④各地百姓及房产商多数仍不信房市会跌

到各地调研发现,很多地方老百姓、房产商对本轮调控依然不怕,熟视无睹,仍在抢房。倒是一些单位怕了,不敢去买土地,急急忙忙把手中的存房让单位职工竞买。此外,各二线城市政府及银行并不太理会国务院的“国十条”,因为是行政法规,也没讲死,并不规定全国大中小城市、县、镇都不能贷款买第三套房。因此,一些地方完全不怕,新房仍然一抢而空。与北京、上海、深圳没有成交量的惨景形成了鲜明对照。总之,房地产市场,还要密切关注。

⑤本周股市

本周股市处于2319点的反弹之中,股市是否会完全跟着房市走,这很关键;如果还跟,房市肯定还会长期调控下去。据说有经济学家向国务院建议:宁可经济放慢一些,也要把房价降下来。所以,调控还会持续下去。房市软,占权重50%多的房地产股、银行股就强不了,股市也就软。但现在有一种意见值得思考:不炒房了,社会上还是有不少钱,炒什么呢?是否会脱离房市炒其他个股?如炒百货、消费和资产重组类。这次反弹中有的股涨了15-20%,令人震动。此外,打新股常常破发(国债、债券不断上涨)收益很低了;但他们还是要发,本周一边上市农行(果然只涨了几分钱),一边周五又是边上新股边发4个创业板。臭鱼烂虾和好股一起混着发,中国股市上半年全世界表现最差,但IPO募钱最多。还有些小盘股里有外资股。一元买进的,过几年几十元高价抛出;对普通老百姓,却总高价高市盈率发新股。

总之,股市是会在2319-2500之间稳下来来回走厢形、炒个股(这种可能是存在的),还是反弹之后又向2300点以下冲去,这也是一部分人担心的。现在看来上边并不担心,也不救市,因为IPO不停,农行照上,这说明他们认为股市不怕这样下去。总之,要控制仓位,小心运作,打打游击为好。

此外,国家统计局发布上半年数据,GDP同比增长11.1%,二季度增速已回落了,我认为这与全国房地产市场四月底起走软、钢铁等突然无人要密切有关。这里是否会出现房市和宏观经济的向下拐点,值得注意。CPI回落了,加息更不可能了。这是中国经济左右为难的一种局面。

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