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上海新“房产税”方案悬念引起全国关注  

2010-06-05 06:31:26|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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上海新“房产税”方案悬念引起全国关注

                                    ---------兼谈本周股市

复旦大学金融与资本市场研究中心主任 谢百三教授

一、“房产税”报中央后,上海房价松动下滑

在一次次严厉调控政策后,在风传上海新房产税方案已上报中央之后(细则迟迟未出),使上海买卖双方处于紧张的观望之中。买方,担心这次宏观调控又像前几次那样:空调,调了半天调不下去,越调越高;而现在房价已开始下调,没准是买进的最佳时机。(过去屡屡发生,如今年“两代会”上调控呼声高涨,珠海房价低迷无成交量;开会后一看无动静,立刻上涨。珠海华发公司的新房从1.2/m2涨到1.4/m2,起先未买者很后悔,后来从银行贷款去追买。)

但现在上海买方已坚定不买,而卖方出现了恐慌心理:成交量大幅萎缩六成——七成,价格也明显下行。持有多套房的投资(投机)客大量抛售,有的地方已出现10%跌幅。

尽管高档房影响较小,但世贸滨江花园也出现5%左右的议价空间。前期上涨过快的外环热点区域,抛盘大量出现,使二手房挂牌量上升1020%,有的大幅降价(10%左右)。南汇、宝山、松江房价都出现环比下跌。下跌最明显的是长寿路板块,中远两湾城再度遭遇投资客集中抛盘,有的下跌1015%。二手房比上月下跌10%左右。新政出台一个半月后,投机需求被明显遏制,成交量明显萎缩。

二、新“房产税”版本多多,引发人们种种担心猜测

一、大众“物业税”版本:

正和笔者分别参加过的上海“头脑风暴”、天津卫视、凤凰卫视“一虎一席谈”三次节目中,财政部科研所所长贾康、中央财经大学税务研究所院长刘桓等透露的意思那样,像他们心中的物业税:第一套免征,第二套征。商业性经营性住房先征,一般住房则先从豪宅、别墅先征起。对大户型先征。

关于这一方案,其弊病笔者已分析过多次;一是我国居民只有房产使用权,无土地所有权;征收此税,法理不通。二是评估成本太高,耗费人力太大,且一定出现大量寻租现象。三是一定会引起百万家“假离婚”。(后来,为争取第一套房的70%80%低利率贷款的假离婚,全国大量出现。)四是,它必须经由人大常委会,开人代会投票表决,则未必通得过。

二、上海传说新“房产税”版本之一:(说明:仅仅是市场传闻,以正式文件为准)

借用原房产税条例,做一修改。市场传言为:主要内容是以市场估值确定房产总价;采用过去改革的渐进式方案:老人老办法,新人新办法。即在此次新房产税出台以前的已买进住房,无论几套均不征税。此外,对今后的新房,人均70m2一下的不征,人均70m2以上的多余房要征税,税率为估值现价的千分之八。即第23套房,房价400万的,年缴3.2万税。

如果真有此方案,会出现如下反映:人们普遍会质问其公正、公平性,对新买房者是否严厉了。原本希望从征房产物业税能查出一批贪官(比如他有510套房的,资金来源不明。)现在会落空了。对房地产市场的调控打击依然很大,买新房,炒新房之热情被泼了冷水,但不像“新老同征”那么反映激烈(那样会引起房价狂跌)。这一方案客观上保护了老房东的利益,并使一批贪官无法被追查。

三、上海传说新房产税版本之二:

对市场传说之版本之一做重大修改,即仍以市场估值来确定房地产总价。人均70m2一下不征,即户均三人在210m2以下不征。老人新人,老房新房都要征,但第12套普通房不征,第三套都要征税。税率为估值总价的千分之八。

如真是这一方案,则从一定程度上体现了相对的公平、公正。但对房地产市场冲击会很大的,人们必须对原来拥有的第三、四、五套房了。房地产市场价格会急剧下跌、萎缩。如从严征税,必暴露、打击一批贪官。(你有八套房,没交税,你靠平时工资是不够钱买的,巨额资产来路不明罪),有利于廉政风暴与“打黑”运动。

但笔者不明白此税和物业税有何本质区别,不都是从总价千分之八交税吗?老百姓付出的钱是一样多啊。物业税是新税种,要全国人大批准,而新房产税换个名字就不用批了?

此外,对经济打击会很大,钢铁、水泥、铝、铜、家具、玻璃、石灰、运输、汽车各行业会打击很大。上海“土地财政”马上会被冲击。各地靠卖地来还银行贷款的借贷财政也会面临重大冲击。

总之,调控房价是对的,但方案之设计要小心翼翼,如履薄冰,如骑虎背。要考虑宏观、微观方方面面的关系与利益。当然,市场传言往往不准,人们还要看最后国务院批下来的最后方案,再做研究。

本周股市:在2521——2592一带徘徊,成交量严重萎缩,分别为891亿;818亿;709亿;764亿;617亿;人们处于等上海新房产税下达的担心和无望的观望中;股指期货一族,还在做空,他们离开中小板市场,去投机了;作用是负面的,中小板、创业板屡屡破发,一个好端端的一级市场,成了良莠不齐,臭鱼烂虾和活鱼兼有的大卖场。在“市场化”的旗号下,人们不用负任何责任,上市公司、中介商、投行以圈到现金为乐,至于你们百姓以后被深套、亏损,全然不管。“市场化”啊!谁让你申购新股啊!(老百姓是永远分不清何高何低,何贵何廉的)华泰证券从发行价20元跌倒14元了,有关系的方方面面不内疚吗?发新股,市盈率还很高很高,这样下去,股市何日会好,人们对股市何日有信心。

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