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工作于复旦大学

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狂热巅峰:日本也发生过房价不怕调控的情况  

2010-04-17 10:20:10|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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                                 狂热巅峰:日本也发生过房价不怕调控的况                                                  -                                                                                                                 ------兼谈股指期货与中小板态势

                                                                                            复旦大学金融与资本研究中心主任----谢百三教授

房地产还在狂涨,势头锐不可挡,国务院心急如焚。

本周公布的数字:中国3月份,70个大中城市房价同比上涨11.7%,是5年来同月的最大涨幅。前2个月,由于开“两代会”,代表们与国务院领导都表示要调控房价,“物业税”的争论也震动全国。因此,房价涨势停了2各月,后来看看上边也没有实质性的措施,加之憋了两个月的买方需求突然喷发出来,北京、上海、深圳房地产又涨声四起。北京的一个楼盘,一天之内每平方米涨了4000元,引起买家1000多人的强烈谴责;上海也在涨:2010年3月二手房为1.98万元/㎡,同比上涨48%;2010年4月11日,二手房为2.08万元。新房更是热上加热。

房地产价格的扶摇直上,使城市居民一房户、小房户如坐针毡。每一千元、两千元的上涨,都意味着全家三口人几年辛勤劳动的白费。房地产市场牵连着城乡十三亿人民的心,因为很多农村、小城市家庭的孩子都要城里读书,以后要留城结婚。国务院对此也是十分清楚及焦虑的。

昨日,国务院在其网站上发表声明,购买第二套住房的家庭至少需要缴纳50%的首付款,第二套房的贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

此外对于购买首套自住房且面积在90㎡以上的家庭,至少首付为30%。

此外,还特别加了一句:要加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策。并且强调:各城市政府要负起维护房地产健康发展的责任。

看来新一轮重拳出击,调控房地产的政策要开始了。是否会征收“物业税”及类似的“保有环节税”,是这轮调控之关键。(估计在一到三年内还难以开征此税。)

从银行的差别化住房供贷看,会起到一定作用,但作用大到什么程度还要看一看;因为只要“土地财政”及过于宽松的货币政策不完全改变,中国式的房地产不断大涨问题是不会根本得到解决的。

其实,这种疯狂的,非理性的房地产上涨,怎么也调控不住的情况,不少国家和地区都发生过,请看日本:

1985年,广场协议后,美英法逼德日货币升值;日元必须升值50%以上(当时为$1:350日元),日元升值10年,达 ($1:80日元)。对日本出口打击巨大;日本采取极宽松货币政策,企图刺激国内投资与消费。利率从5%降到2.5%,结果日本股市、房市大涨5年;日经指数从1986年16400点到1987年10月26600点,到1989年12月的38915点。房地产疯狂地上涨,开发商、中小企业又用房产做抵押向银行贷款,再购土地开发房产。日本1985年地价为120,1988年33490;1990年东京市地价等于全美国(990万平方公里)地价,成为世上一大奇观。

1989年5月,日本政府实施紧缩货币,调高利率为3.5%,1989年12月为4.25%,后来一直达6.5%;并加重征收房产交易收益差价税;日本股市、房市完全不怕,毫无反应,继续坚挺。一直到美国证券公司与美国对冲基金一面买进日经指数成分股,一面抛空日经指数,最终捅破泡沫,引发日本经济20年暴跌、下滑。此他山之石,可以攻我国之玉。

股指期货稳健开市,中小企业板贵在选股

     2010年4月16日,准备了很久的股指期货终于姗姗开市了。总的感觉还是健康和令人欣慰的。

     1.3亿开户者(由于深、沪都开,约7500万股友),有9000多人开户了;而参与者显然更少,一天交易有5.8万手。看来大多是短线,当天平仓了结,最后剩下的持仓3500手。不少成熟投资者是做空的,有人忘记了是可以交易到3:15的,结果提早平仓了结,少赚了不少钱。从实际操作看,第一,期现之间不像人们想象的有很大的差价。第二,从目前现价看,每期都有套利空间。以5月合约,如卖出期货,买进深证100ETF与上证180ETF(近似于300指数),可套利约50点,为1.5%,如每月均有此空间,年收益很高,比打新股好很多。而且,对原来持有大盘蓝筹新股的人和公司来讲,具有了天然的套期保值获利空间,使他们有了稳妥的反败为胜的可能。

     将来,如果参加人和机构越来越多,最终会对大盘蓝筹股产生深远的影响,但目前由于参与者少,对股市现货,大盘股影响不大。

     本周股市,受股指期货行将面市影响,银行、保险、石油等大盘股一度走强,中小盘股乘势连续多日大幅调整,其中尤以创业板跌幅为大,100元的东方财富跌倒70多元。而中小盘新股又在走循环,即低开低收益、中开中收益、高开高收益;结果周二上市的几个新股开出了天价,15元发行价的新亚涨幅达了300%。结果伴随着中小板、创业板的暴跌,第二天此三股均跌停,直到周五还在跌。走出了新股疯狂达顶之行情,估计以后要走低开、中开之循环。

     中小板、创业板中肯定有第二、三、四、五……家苏宁电器(涨24倍)。但从现在开始就应调研、分析,寻找可靠、高成长、高盈利,符合国家产业政策的好公司。做中小板、创业板的成功与否,关键在于精选个股。

周五,由于股指期货推出,好消息出尽,加之中央重拳打击炒房者,导致房地产、银行、保险、证券大跌一场,而中小企业板又活跃起来。

本周有两点利息利空:

一是将允许外商投资企业来国内发行股票,这与国际板、海外企业来上市是一个性质的,对此,我是深为不安。

二是有关方面传言,国际板将于今年面市,对此,笔者已分析过多次,深为不安,深为不安。

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