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地王又现,再谈物业税  

2010-03-20 06:47:18|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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地王又现,再谈物业税

           ——兼评贾康及本周股市

复旦大学金融与资本市场研究中心主任    谢百三教授

一、央企又造地王,百姓心头郁闷,原因何在?78央企退出,人们不知祸福

“两代会”刚刚在大力反对房价上涨过快,结果与“两次房改”提案同一天发生的是,北京又拍出三块地王,令对中央调控房地产热抱有期望的老百姓感到心头郁闷。不久又传来:中央令78家不以房地产为主的中央企业退出此业。人们不知此举是祸是福。

关于房地产,我已写过很多文章。第一,它的上涨有正常与非正常两大类原因。比如:人均住房面积不到30,人们是不会停止追求的,各国惯例;农民每年进城1000-1500万;大学生每年留城600万;而大中城市建房土地稀缺等等。不正常的原因是:央行的货币政策在大的转向上,忽左忽右,大涨大落;每次货币政策极度从紧,房价就稍跌或停涨,而稍一松动,房价就恶狠狠地补涨一大段。此外,开发商的囤地,捂盘;温州炒房团的炒作等等;但是最大的症结是“土地财政”。只要这种财政体制不做大的革命性的变革,不完全摒弃“土地财政”,不给地方政府新的出路,中国房地产涨涨不休的难题是很难解决的。

我常想何以北京郊区的小产权房这么便宜呢?这是农民在类似于“宅基地”性质的地上盖的。从电视报道上看,也是8-12层,里边盖的也相当不错,住在里边幸福指数肯定不低的。北京城里完全一样,何以城里的房要1.52.5万一平米,而郊区小产权房几千元一平米呢?这给人很大的震撼,说明我国大中城市房价狂热是一种制度性缺陷所致,即“土地财政”。如果实行土地完全归农民所有,16亿亩地完全可以养活13.3亿人口,另2亿亩推出来盖房,房地产价格就一泻千里了(这一点我们慢慢看得很清了)。

至于国资委令非以房地产为主业的78家央企在完成手头的房地产项目后,完全退出此行业。我十分困惑,一方面它们不可能再以巨资炒“地王”了;一方面,非央企的房地产业主会惊喜若狂;此外,从总体上,它大大减少了优质房地产的供应,会加剧供求矛盾的。天哪,到底会走向何处。

二、贾康在“物业税”辩论中的重大缺陷

年前,在凤凰卫视“一虎一席谈”我们1和财政部科研所所长贾康,中国人民大学安教授,中央财经大学税务学院副院长刘桓就关于是否开征“物业税”的辩论虽已过去两个多月,但我回来后,将视频调出来反复看了几遍,想从中悟出财政部官员的想法,以及彼此观点大相径庭的原因。

后来发现问题主要出在以下几点:

关于已交了七十年土地使用金,是否有重复征税之嫌,贾康不认为有问题,他认为70年土地使用金是地租(就像农民当年交给地主的租金);而物业税是税(地主交给政府的地税);我弄清此意后感到很可怕,即贾康们认为,土地使用金不能动,也不退还,仍归地方政府使用;但物业税另外开征,让地方政府有一个大的新税源。以此把他们行为纠正过来。那对于百姓来说,租税总负担会比现在大大加重啊。   

在谈到中美情况不同时,我是在强调美国土地私有制(一涨高了就私人供地,房价就会跌),对房地产热冷形成了市场化自发的调控机制;中国正好相反,房地产大跌(如2008年),地方政府就会怕,会立即暂停供地;房产一少,又涨了,是一种相反机制。贾康是没听懂,还是故意装糊涂;他说“不管公有、私有,都要调控(大意)”——中美国情极大地不同,能用同一帖药来治吗?你再征税,土地不供应,它能跌吗?

只考虑正面因素,不考虑灾难性全局性危险

安教授、刘桓等先生都认为通过开征物业税可以挤掉房地产4050%泡沫(但贾康又一再表示,没有通过开征物业税来打压房价之想法)。我很奇怪,如贾所说,那么何以现在要征,2008年房地产大冷时不开征呢?但如安、刘所说,真的通过物业税将房地产泡沫鲁蛮地捅破,造成42个产业冷却,全国大多数行业亏损,交不了税;30%银行破产,中国出现日本式的经济大崩溃怎么办(和几千万人失业)?

建议财政部、国税局、银行、工商局等等都学学宏观经济学及我的《中国当代经济政策及其理论》,从全局上制定最佳政策,不要只管自己一块,图痛快。

贾康们应想想:如果货币政策不变,光征物业税,会出现什么后果?极可能出现房价跌,普通商品(CPI)大涨的全社会高通胀局面。

贾康对于2009年货币供应量大增到9.6万亿,导致房产大涨一事,避而不答;在这种洪水般大进货币的情况下,征物业税有用吗?他们无法回答此问题。

他对王军等举国外征物业税房价不跌,房型不变小的例子不认可,说如果这些国家不征物业税,可能情况更糟,这明显是主观臆断之狡辩,不讲理了。

至今设计不出一个适合中国国情的方案。此次辩论持续了两个小时,火药味很重,但当我谈及,如果一家有一个15—20岁的小孩,总要结婚的,有两套房,是卖掉一套避税,还是鼓励他(她)早恋早婚早分家;他们不知如何回答。当我问到,原本一家一套,后来父母亲过世了,又继承了一套,马上征他们物业税,使他们的打击雪上加霜怎么办,他们没有回答。当我问到,可能会很多家庭(100万以上)以假离婚分家来避税时,刘桓竟说:就像有人吸毒……这都是有的,但会很少,要相信人民的素质总体上是高的(大意)。我感到此说很苍白,中国百姓对付不合理的政策历来也是不合常理的。

贾康是全国政协委员,我仅是珠海市的,无法与他在全国大会上辩论。我相信管理层会看到我们辩论的视频,会作出理性的正确的抉择。

即,第一、坚决反对炒房地产:第二、泡沫既已形成,捅破就要小心再小心,千万不可鲁蛮乱来。不能图一时痛快,造成全国经济的冷却与萧条。经济学家是最现实的,不求十全十美,只求“利弊相权取其利,两利相权取其重,两弊相权取其轻”。现在看2000年以前的房产市场,价格是何等地好,朱镕基真是大刀阔斧的好宰相啊,调控得力,保证了后来之大发展。

三、本周股市

    本周股市于周一、周二跌到本轮行情最低点2963点,周二即出现反弹,但量能不够,周三总算出现了像样的57点涨幅,量能放大到1067亿元(深市雷同)。周四、周五量能呈蓄势状态,成交量都在1000亿以上,技术指标也是明显走好。大盘股出现了因中国铝业与力拓成立合资公司而涨停,并带动有色金属板块向上,大盘股可以做差价。而中小盘与创业板异常活跃,神州泰岳,万邦达,汉王科技效应正在发散。新股改革“破发”之说渐行渐远而去,破了几次发,弄得各公司只能降价发,与管理层希望能常常破发,逼巨资回炒二手股的想法大相违背。哈哈,真是山穷水尽疑无路,柳暗花明又一村!

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(1)我方观点另二位是中国农业银行高级经济师何志诚及北京某房产公司总经理王军

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