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房价狂涨,物业税率如何定  

2009-09-12 08:43:34|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房价狂涨,物业税率如何定

——再谈近期不宜开征物业税(兼谈本周股市)

 

复旦大学金融与资本市场研究中心主任 谢百三教授

 

关于我国中近期不宜开征物业税,过去写过几文。主要是指出:中国城乡居民其实没有西方国家经典意义上的“物业”,因为我们房地产下边这块土地之产权不属于业主,而是属于国家的。居民只是70年的借用,占用。而土地上的房产则是个“房壳”,是随着岁月流逝,风吹雨打,年年损伤,会迅速贬值的。比如目前商业银行对于十年之内建成的次新房,是可以打6-7折给居民抵押贷款的;但对于10-15年以上房龄的“老房”,就不允许办抵押贷款了。确实也是,房地产的价格猛涨,是下边这块地在涨,而不是“房壳”在涨。既然是“房壳”在年年跌,还要什么“物业税”去平抑它呢?既然土地是国家的,百姓没有产权,又哪来的物业,怎么征物业税呢?

下边再从几个方面,继续论述之。

(一)  当前狂涨的房价,使物业税税率难以确定,美国标准万不可参照,否则会天怨人怒

从国外已有经验来看,物业税(财产税)的征收方式主要是对于土地、房屋等不动产之价值或者其租金收益来征税。像美国、日本等国家是采用对不动产直接按其价格来征收一定比例的财产税;而英国、香港(地区)、澳门(地区)等则是对不动产的商业租金收入来征税。(见下表)

部分国家地区物业税率

国家(地区)

税种名称

税率

中国香港

物业税

租金的15%

新加坡

物业税

自住房4%,其他10%

日本

固定资产税

14%

美国

不动产税

1%-3%

德国

不动产税

1%-1.5%

法国

不动产税

公平市场价值的3%

瑞典

不动产税

0.5%-1%

意大利

不动产税

0.4%-0.7%

西班牙

不动产税

3%

 

有不少学者认为征收物业税的一个重要目的就是为了抑制过高的房价。但是从另一方面来说,如何由近年来越涨越高的房价来征收物业税呢,即如何来确定物业税的税率呢。如果所制定的物业税税率没有能够从我国房地产市场小跌大涨越涨越高的实际情况出发,制定的税率会很不合乎国情,很不合理,很可能偏高,会大大加重城市居民的生活负担。

国内不少学者曾经根据美国经验来制定中国的物业税税率基准,他们根据美国各州的财产税平均税率得出我国物业税的税率大概应该定在1%左右。似乎有理,但实际上是荒谬的。这一税率水平忽视了我国房地产市场由于部分刚性需求导致的房价很高,如果不能考虑中国的实际情况,而片面采用美国的税率标准做参考,所制定的税率基准必然会过高。以上海市为例,20098月上海市商品住房成交价为每平方米1.9万元;根据上海市的规划,2010年人均居住面积的目标为25平方米,很多城市规划为人均30平方米,所以我们假定三口之家的居住面积为90平方米,那么上海这套房子的市价为171万元。(实际上上海已经很难买到250万以下的新房了。)那么按照物业税1%的税率标准来计算,则该家庭每年需缴的物业税总额为1.71万元。另外,根据统计,上海市2008年的城镇居民人均可支配收入为26690元,那么三口之家的家庭可支配收入为80070元,由此可以计算得出一个上海市城市居民三口之家所需缴纳的物业税税额占家庭收入的比例达到23.7%而相比之下,虽然美国的财产税与房地产的市场价值相比,其实际税负在1%左右,但是其财产税支出占家庭收入比重仅约3%-3.5%左右。

    由此可见,我国学者们照搬美国经验所确定的1%税率在我国明显过高,如果按照这一税率来征收物业税就会大大加重我国居民的负担。有人说,上海是个特殊高房价的城市,没有普遍意义。但是上海也是个高收入,多机会城市;否则不会95%以上大学毕业生千方百计要留在上海的。由此可以推理,1%的物业税,对于相对低些房价,低些收入的另几百个大中小城市,也一定是偏高的。因此,如何来确定物业税的税率标准,或者是参考香港、澳门的经验采取对房屋租金收取一定百分比的方式来征收物业税,这是一个需要非常慎重考虑而又十分困难的问题。(而其实我国对于土地上的“房壳”的税(房产税)及租金收入的税是早已有之的。)

       物业税的税率之确定将是一个非常麻烦、复杂的事;征得太低,失去了物业税开征之初衷,没意义,征得高,则使百姓负担加重,怨声载道。

(二)  关键是怎么征,对第一套征不征

目前在全国试点的10个单位(5个城市,5个省)的物业税方案也有很多个。引发人们立场对立的主要是:如果第一套不征(第二套以上征),则很多无房户、少房户的人会拍手称快。但据悉,由于第一套与第二、三套的界定很难,极可能采取美国方案,即对第一套及第二三四……套全部一视同仁地征税;但这一来,就没有什么人支持与接受了。笔者在天津电视台辩论时,当对方教授说,据他知道,是打算对每一套房都征税时,在场的近百名天津市民,就无人不害怕了。笔者的主张:中近期不能征税的观点,赢来了一次次掌声。

此外,在上海电视台辩论时,一位从美国回来的学者告诉我,他生活的那个州,物业税税率是1.2%;每套都征,有个人有12套,12套都征。(但可以抵扣个人所得税,所以他们也都能接受。)(待续)

本周股市:上半周股市在踩上10天线以后,市场终于稳定下来,开始小步慢上,成交量始终在1500亿(沪)左右,周四担心八月经济数据不好,出现下跌缩量(1100亿左右)形态。周五公布了八月份重要数据:新增贷款为4104亿(差于先前估计的5000亿,好于上月的3559亿;这样下去,全年新增贷款仍可高达7.39万亿+3559亿+4104亿为8.153万亿,加上后4个月,约为1.2万亿或1.6万亿;则全年新增贷款为9-10万亿之间,仍为历史之最)。广义货币57.6万亿,同比增长28.5%;即资金流是充沛的。(但关键是不要滥发新股,集中大量再融资;人们还是心有余悸。)此外,进出口总值为1917亿美元,出口为1037亿美元,为全世界最大出口国之一;出口在一点点止跌,好转;令人欣慰。

此外,CPI同比下降1.2%PPI下降7.9%这已是第八个月物价下跌了;至今没有发生人们担心的通胀。(不错,今年年底CPI会转正,这是可以预见的;因为去年11-12CPI回落得很厉害,同比转正完全可能,但环比呢,物价还是原来的态势啊!很多人把通胀硬炒成“通胀预期”)其实就是1-2%,也不算什么通胀,而是西方经济学家称道的“良性爬行通胀”。对就业有利。人们在炒通胀,实际无非是为炒股找点题材而已,如炒房产、黄金、煤炭、石油、农产品等等股而已。)八月数据一出,人心更定,周五上午股市立即上涨。

(本周另一件大事是美元破位下跌,这使得石油、煤炭、有色金属闻风上涨,但令人担心的还是我们大量的美国国债和美元外汇;以及人民币升值压力及可能对千万家出口企业之压力。)

此外,报上在为A股“国际版”吹风,我认为对此要旗帜鲜明地加以反对,这些人真是昏了头了,怎么能让外资企业到高溢价的中国A股市场来圈钱呢?这如同被拿走几个黑瞎子岛一样令人心痛。

有人说,中国股票可以到美国上市,为什么不能让美国股票到A股来上市?这是完全不能类比的两件事。美元可以在一秒钟内兑换成世界各国货币,人民币能吗?8年之内都不行!

 

 

(完于复旦)

 

 

 

 

 

 

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