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面对狂涨的房价  

2009-08-15 08:29:57|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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面对狂涨的房价

——兼谈本周股市

               复旦大学金融与资本市场中心主任    谢百三教授

(一)大城市房价确实在狂涨

到北京出差,人们多次谈到的是不断上涨的房价,简直就是忧心忡忡,望房兴叹。上海也是,复旦周边的较新的楼房从年初2.1万/m2涨到2.9万/m2。旧房也涨到了1.6万/m2。内环与外环之间的新房涨到2.5-2.8万/m2。上海市政府曾努力提供经济适用房,并禁止发展商捂盘不卖,但房价还是不可抗拒地在涨。

2009年上半年,中国主要城市住宅市场强势反弹、上涨;北京、天津、重庆、杭州、武汉等重点大城市成交面积同比超过100%,达到或超过2007年最高时期。深圳成交量增长150%,而福州、宁波等二线城市同比增幅更是达200%。四到七月份涨幅加快。

这种情况几乎遍布全国35个大中城市。

细心的人们还发现,成交金额大大超过成交面积的增幅。如浙江3-6月份销售面积2172万m2,同比增幅52%;销售额1590亿元,同比增幅82.4%;这82.4%与52%的增幅差额就是房价的狂热上涨的幅度。一套150 m2的房子,2.7万/m2,要400万。一套同样大小的房子,只要是在好的中小学旁的所谓“学区房”,比非学区房要贵80万。(发展商挖空心思挖掘出房子的优点,卖高价。)

总之,全国热门、重点城市房价都在大涨。

(二)房价上涨的原因

中国是世界上很少见的、大家都在时刻关心、交易房产的国家。过去谈过,房产的长年上涨有正常原因及不合理原因:

(1)城市居民的正常需求。一般,人均住房面积达30m2,才会满意与甘心。我国城市人均住房尚未达此标准。百姓改善住房的需求一直很强烈。

(2)房地产业拉动42个产业的发展,各地政府要把经济搞上去,就会自然而然地呵护、支持房地产发展商。那个城市建筑现象不断,那个城市就旺盛。(它在GDP中占3个百分点。)

(3)中国地方政府的财政体制是“土地财政”;土地拍卖(租)金,动辄10-20个亿,使地方政府可以拿此钱修马路、修大桥。(一座南浦大桥25个亿);给政府官员发工资,给中小学教师补加工资。这样,一方面它们在执行中央指标“压房价”;一方面面对一块又一块的“地王”却又窃喜。这个“土地财团”体制不改,房价不断上涨问题是极难解决的。

(4)城市可供建房土地面积越来越少;上海市可供卖出的新房存量过去可达5-6个月,近期降到2个月。而结婚是一定要新房的。

(5)大学生强烈希望留城。这几年大学生毕业人说分别是400多万,500多万;今年是611万。无人肯离开大城市。这里工资高,机会多;医院多,大中小学多;政治安定,法律、经济、文化环境也好。而越到下面,“吃了原告吃被告”、贪官等事就越多。这些留城同学,很快会成立家庭,是房产的最大的需求者。什么人都不肯去中小城市与农村,连几个火葬场、殡仪馆的工作,几百个大学生争抢。北京市的“北漂”达100多万人,宁可1500元/月,住地下室也要留北京。上海市的“海漂”也达100多万。

(6)每年1500万农民工进城,根据发达国家农村城市化的经验,只要20%-25%的人口留农村就够了。中国还有4-5亿农民可进城,这样一年如今1500万,需要30年。农民工进城也需要房子,买不起就租,租就是分期付款买。

(7)人往高处走,村里富裕农民到镇里买房,镇里到县里买房,县里到市里买房,市里的人到省会买房。

(8)发展商与炒房团的联手,恶炒。

(三)近期房地产狂涨的原因

2008年房地产跌了一年,主要是极度从紧的货币政策。大家买涨不买跌;但2008年12月改为“适度宽松”的货币政策,2009年1-2月分,房地产立即回暖,缺少流动资金的发展商活了过来;而随着2009年上半年7.37万亿巨资的新增贷款放出,肯定有相当一部分进了房市、地产与股市;因为“资产的价格在任何点位都可以达到均衡”。2009年上半年房市的新狂热主要源于货币政策的迅速扩张,吹高了房价;此外,一年多没买房的刚性需求被强烈、过度地激发、宣泄出来(一年涨20%,这物业税怎么征?)

(四)几点思考

(1)中央政府对房地产市场左右为难,往下压,压不下去;地方政府不配合;又有刚性需求,又怕把经济压冷却了。往上涨,中央政府又极反对与担心,担心老百姓长期无力解决住房问题。

(2)地方政府表面上急,实际上窃喜;发展商弹冠相庆。

(3)从长远看要鼓励毕业生去中小城市工作。美国也是先东部(房价、工资等)、再中部、再西部,最后全国大发展。中小城市,农村其实也有很多机会。

(4)刚毕业的同学还是租房好,租房比买房核算多了。此外,同学应买旧房为好,可以一心拼事业,不要当一辈子房奴,那太苦了。

(五)本周股市

本周股市处于本论牛市来最大的调整中,上一次是从2400点跌倒2100点(跌幅12.5%)。这次如到3040也是这个跌幅。市场一时转弱,海外大涨,美联储不加息,有色股、石油大涨会被漠视,而利空则放大,7月份统计数据出来,其实还可以,但2个问题被放大了。一是CPI与6月份持平;认为通胀马上来了(其实1-7月,同比全是跌的,是通缩);二是7月新增贷款3559亿,比6月1.5万亿少77%。人们认为其实信贷是收紧了,三部委是骗人的。其实,下半年贷款少是历年如此,3559亿×6个月=2.13万亿,加7.37万亿,全年还是9.5万亿。流动性依然充沛。

此外,M1与M2喇叭口、剪刀差缩小,资金活期化是好事,人们却十分漠然。

周五股市又反复震荡,这实际上又是一次“看得见的手”(政府)和“看不见的手”(市场)的PK。

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