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万众关注看房市——兼谈对股市的看法  

2008-12-20 07:10:24|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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万众关注看房市

——兼谈对股市的看法

复旦大学金融与资本研究中心主任 谢百三教授

笔者谈过多次,房地产市场与整个中国经济休戚相关。在国外也一样,美国的“次贷危机”、“两房危机”,造成了今天美国的金融大崩溃和经济大衰退。欧洲的英、法等经济冷却也与房市由牛变熊密切有关。

笔者细阅了国务院推出的楼市新政等系列报道,发现虽然渐渐接近主战场了,但中国房地产市场一下子还难以扭转颓势。

首先,像过去一样,又提出了加大保障性住房建设力度,争取用3年时间解决750万户城市低收入住房困难家庭。

750万户,中国有70个大中城市(省会近30个);平均每个城市可以摊到10多万户,而上海有2400万人口,近700多万户,深圳有1200万人口,400多万户;中奖的概率是七十分之一或四十分之一;且城市还在发展之中,东莞十年前人口有限,现在也已达千万之多。所以这项政策受惠人口的比例很小。

此外,地方政府都是土地财政,都怕把本地地价搞下去,大多把经济适用房建在远郊,使其减少冲击普通商品房地产市场。(现在中央财政较丰裕,省还行,小市、县就很困难。)我一直高度怀疑此政策的可行性、长期性。

世界上只有香港、新加坡能有效,因为它们是城市,没有农村,没有农民进城问题。其实现在最缺房的不是老城市户口居民,而是每年留城的550万大学生和1000万民工。现在落个北京、上海户口极难,找到工作,只有一个居住证,就不可能参加那750万户经济适用房的“中奖摇号”。大学生新工作,往往收入还可以,年收入表面上也不低,也够不上贫困标准;其实是很穷,因为没有房子,是北漂,海漂。但他们没希望买经济适用房。但是这个事,确有人家中招了(如北京老户口的多一些),对其他人就是一种希望,就会对普通商品房嗤之以鼻,于是,实际上把普通商品房市场压了下去。

至于解决240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民住房问题,是完全正确的,但不知是哪级财政出的钱。如果是当地财政,则完全看这些政府官员的实际情况了。有的贫困地区连教师工资也发不出,哪里拿的出钱搞别的。

关于发展普通商品房市场,其实这个市场占房地产比例95%左右,对中国经济影响最大就是它,影响了40个产业(这和美国一样)。国务院这次开会对它进行了第一次正面的救市(过去都是地方政府在救)。这是令人欣慰的。比如总算把笔者讲了多年不合理的“购房5年转让免征营业税”中的5年改回为2年,(起先是2年,搞了一年半,又发发狠改成5年,政策完全失去连续性,打击炒房“2年”足矣,最长的是法国“3年”)。第二,对购买第二套房的贷款松绑了。但附了个前提“已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平”可享受首贷优惠。但估计此闸一开,银行是不会管这个前提,贷出去再说。应该说,对房地产是利多。但如果存在大量首付20%的按揭,从宏观经济安全角度讲是有隐患的;万一房地产市场像日本、美国这样大跌,银行就会出现很多呆坏账。

其中最重要的是第三条:支持房地产企业的合理融资要求,对有实力有信誉房地产开发企业提供相关金融服务。这就对房地产发展商的贷款松了口。

总之,对房地产市场是一股暖风。总算估计到中国经济的最重要一块。但是否就此可以挽救房地产市场刚刚开始的下跌,还得看看。毕竟一个市场是一部庞大列车,能否马上止住下跌,还不得而知。

(股市连涨五天,给人以喜悦,总算是政府救市、百姓努力迎来了一个小阳春,不少短线高手,已挣了20——30%。但是否会形成大反转,还要看。第一,经济数据还在恶化,发电量出现了几十年来最大跌幅达-9.6%,说明很多企业减产、停产了;工业增加值从5月的17%下跌到5.4%……第二,“大小非”还在伺机出逃。

因此,现在的小阳春主要还是银行存款较多20万亿,股市流通市值5万亿,一点点流入所致。此外,新股很久很久不发了,但涨上去就会发的,如农业银行等了很久了。

总之,现在还是打短线为好。)

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